アパマン経営の寺子屋『第三期購入塾Vol.3』&『新築現場見学会』での学び

11/6(土)アパマン経営の寺子屋『第三期購入塾Vol.3』&『新築現場見学会』
開催しました!早速、参加者の方たちから感想をいただきました。
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★今回見学させていただいた新築アパートは内装が各部屋全然違い、部屋に入るたびに感動があって、よくある建売アパートとは違って、たくさん学びがあり、参加させてもらえて感謝です。見学会後の説明会も、数字まで詳しく説明いただけて、自分で買う時の参考に、イメージをつけやすかったです。
①町田駅は栄えていて、活気があっていいなと思いました。栄えているエリアからすぐで、駅近に感じました。
②町田エリアの中では高い方だと思うのですが、栄えている割にはやはり23区などと比べると低いんだなと感じました。今回は内装にこだわられていますし、建具や設備もしっかりしているので、割高には感じない気がします。
③擁壁の上なので私はそれだけで避けてしまいそうですが、立地や出来上がった建物を見ると、すごく良い物件に感じます。購入者さんの選球眼にさすがと感じました。
④擁壁の階段もあり、建物内も階段なので若い方をターゲットにしたというのは、理論的だと思います。その上で、女性ウケを狙ったとありますが、高めの家賃を払える女性はマンションを好みそうな気もするので、積極的に男性ウケを狙った部屋の比率も高めた方が客付はしやすい気もしました。
⑤すごい!です。一面アクセントにするのはよく見かけますが、壁という壁に柄物や色物が使われていたので、本当に珍しいです。写真だけ見ていると、これで住みたいだろうか??と思いましたが、現地で見学してみると、持ち家ではやらなそうだし、一時的に住む賃貸だからこそ、こういう部屋に住んでみるのはアリかなあと感じました。全部屋全然違う雰囲気なのは、ターゲットが分かれて良いと思います。
⑥バイク置き場2台だけではもったいないかなと思います。あと擁壁上の敷地に駐輪をさせる場合は簡単なスタンドがあると秩序が保てるかなと思います。
⑦他社仲介OKなのは良いですが、載せてる店舗数がちょっと多すぎに感じました。新横浜の店舗とか、あえて距離を離すことで、そっちの方のお客さんが来てくれるんでしょうか??実際のところどうなのか効果をお聞きしたいです。
・写真うつりが、もう一歩かなあと思います。写真より実物の部屋がカッコいいので、もう少し写真を鮮やかに撮れると良いのではないかと思いました。
・ミッキーの壁紙が、ミッキーに見えないので、ミスマッチになってしまいそうです。ディズニー好きに引っかかってもらった方がいいので、どんな壁紙なのかわかるようにアップの写真がある方が良いかもしれません。  渋谷区 / 志田さま(仮名)
 

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★勉強になりました。このご時世に新築で8%超える物件を建築できるのはすごいですね。全体的に、見た目もよく素敵でした。
①町田の駅から近く、独身の生活に必要なコンビニなども近く立地として良いところだと思いました。駅周辺もとても発展してるんですね。立川に雰囲気が似ていて、大きな駅で驚きましたー。
②全てを20平米切るサイズにせず、私なら1フロアの2部屋は20平米にして、一つの部屋を20平米切るコンパクトな間取りにして、家賃下げて貸します。ポータルで20平米以上のチェックに1部屋も引っかかってこないのはもったいない気がしました。
③立地と利回りから考えると評価は高いですね。3階建ての木造の運営にどれくらいのコストがかかるのかわかりませんが。。。
④若い世代の女性をターゲットに考えるのは良いと思います。女性が入る部屋は男性も入ると思いますので。ただ、トイレと洗面のスペースなどは、男性だと狭いかもしれません。
⑤いろいろチャレンジされていて、素敵でした。201号室の居室側の内装が暗く感じもったいない気がしました。次はもう少し明るめの壁紙にしたほうが印象がいいかと思います。
北区 / 山田さま(仮名)
 
★ネットで見ている物件だと、築20~30年でも表面利回り8%もないものが多いのに、新築でも8%台の表面利回りが取れるプランが勉強になりました。この物件なら満室になるだろうと思いました。
①駅から4分で非常によいと思いました。
②プラン、家賃設定もよいと思いました。
③近隣に競合が多いようですが、負けないプランだと思います。単身入居者のニーズが反映されていると思いました。
④特に女性ターゲットでよいと思いました。
⑤実際に住むことを考えるとスタンダードに近いタイプの方がよいと思いました。
⑥坂の途中で擁壁がチェックされていないのが気になりました ・内装は派手なものよりスタンダードに近い方がターゲットが広がりよいのではと思いました。ミッキーマウスはターゲットが限られてしまう気がしました。・自転車置場がなくバイク置き場になっているのが気になりました。駅近でも買い物は荷物になるので自転車は欲しい気がします。
⑦102は掃き出し窓、庭付きになるとアピールできると思いました。 ・窓は複層ガラスのように見えました。もしそうなら大きめの窓なので明るく断熱性もアピールできると思いました。  武蔵野市 / 川田さま(仮名)
 
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私の持っている建売の新築物件は(ピー)さんの物件と同じ広さですが、デッドスペースが多く、間取りが有効活用出来てないと感じていたので、今回土地から新築する事で間取りや設備に手を加える事のメリットを確認することができました
①駅近。コンビニ近い。羨ましい立地
②全部屋角部屋なのが大きい。
③擁壁があることはデメリットだと思っていたが、擁壁のおかげで一階が実質的に2階になっている点が高評価
④女性。バイク乗り
⑤チャレンジが面白い。私なら全部白にしてしまう
⑥自転車置き場がない。102号室前に自転車を置く場合、102号室の人が気にする以外にも、下り階段で自転車を引く、もしくは乗って下る際の事故リスクがあるので積極的に採用しにくい。  大田区 / 久田さま(仮名)
 
①あれだけ栄えている町田駅から徒歩数分という立地、素晴らしいですね!出口をとる時もやはり立地は重要ポイントなので、事業としても集客をとるにもよい土地とご縁があって素晴らしいと思いました。
②1F65000円、3F6900円で設定されているようですが、私なら逆の設定にするかなと思います。1F、とはいっても階段があるので実際は2Fと同じでセキュリティ上も安心(かつ日当たりもよい)ので、1Fの価値が一番高いように思います。3Fは実質4階分の階段を毎日上り下りしないといけないのでそこはデメリットになるかなと思い、自分なら3Fは他の階より安く家賃設定するなと思いました。
③普段銀行とマメにやりとりをしている(ピー)さんがスピーディに申し込みから融資付けまでされたプロセスはとても勉強になりました。普段アンテナを張っていらっしゃる(ピー)さんだからこそ繋げられたご縁なのだと思いました。立地が素晴らしく新築で8%とれる物件はそう出会えないので、今の時代に合った素晴らしい投資だと思いました。
④駅近ですが、駅までの道すがらが夜は何となく人気がなくて暗そう、あるいは、家賃設定から考えると(女性の学生さんあるいは社会人になったばかりだとここまで家賃払えるかな?)、実際に入居されるのは男性が多いのでは?と思いました。1階の屋根付き駐輪場を、バイクを3-4台、自転車を3-4台くらい置ける配置にして、バイクや自転車好きの男性にアピールするのがいいような気がしました。
⑤クロスやフロアタイルの組み合わせが今まで見たことがなくとても斬新でした。シンプルな部屋が目立たないまま他の物件に埋もれてしまうのは現実としてあるかなとは思いますが、自分だったら4-5部屋は冒険した内装、残りは万人受けしそうな内装にして、どちらが早く埋まるか(どちらがどんな客層に刺さるのか)実験してみたいなと思いました。
⑥2階の青いクロスのお部屋(道路に面してる側」が間取りや日当たり的に気に入ったのですが、クロスを明るい色に選ばれた方がよかったのではと思いました。せっかくの素晴らしい眺望と日当たりのお部屋が、全体的に暗い色合いのクロスを選ばれているので1階よりも日当たりが悪く感じられ、かつ、お部屋が狭く感じられました。ちょっともったいないなと思いました。青いクロス自体は素敵な色なので、例えば全体的に明るめのクロスにして、青いクロスはアクセントクロスで一面だけ、にするともっと映えるのではと思いました。
⑦物件の部屋掲載数が多すぎるので、一度に載せるのは半分くらい(3部屋くらい)にしておいた方が良いのでは?(suumoをチェックするお客さん側目線で言うと、部屋がありすぎて見るのが疲れてしまうのと、新築なのにこんなに空いてるのはなぜ?と変に勘繰られてしまうのもマイナスになるので) 物件についての説明 セキュリティ対策のところにシャッターも加えるとよいかと。  練馬区 / 城須さま(仮名)
 
★立地もよく、とても上手に建ててあると思いました。バス、トイレ、洗面の配置もアイデアがあり良かった。標準で選択させて貰えるものも多く、おしゃれなものを使えて羨ましいと思いました。
ただ、選択できる壁紙等が多いと迷い、色々使いたくなってしまい、部屋が出来上がった際の天井、床、クロスのバランスをなかなか私には想像が出来ず難しいな、と思いました。
川崎市 / 阿部さま(仮名)
 
★昨日は見学会に参加させて頂き、ありがとうございました。どれも とても素敵でした。皆さんの意見などもとても参考になりました。
①連絡の良い駅から徒歩圏内であり、環境は良さそうですね。
②家賃設定もこのままでいけそうですね。キッチン、洗面、浴室と独立しているので、長期で住んでもらえそうですね。
③第一印象 とてもすてきです。大事ですよね。
④1階が2階の高さなので、4階と考えると、足腰達者な若い方 男女は問わない。
⑤1部屋に、玄関イメージ、キッチンイメージ、洗面所イメージ、トイレイメージ、ルームと各場所でのこだわりがあり、新しい感覚で、良かったと思う。
所沢市 / 伊藤さま(仮名)
 
★電子機能の鍵、追い焚き機能、宅配box 防犯カメラ等、最新の設備を備えた1Kを拝見しました。何でもないことのように言っておられましたが、まさしくこうありたいの見本を見せていただきました。キッチンは1Kによくある簡易的な物でなく感心してしまいました。さらに二口のガスなのでホッとしましたが調理の場所がとれなくてスペースが取れない難しさを感じました。1Kにはそこまで料理は要求されないのかもしれないながらも最大限の立派さ。これからの賃貸はデザイン指向とのことで、金太郎飴を脱した斬新な壁紙の素晴らしい部屋づくりでした。  さいたま / 室田さま(仮名)

 
①立地、、②plan、家賃、③評価、④ターゲット、⑤内装、⑥気になるところ、⑦ポータルサイトを確認
についてヒアリング。