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入居者ターゲット

せっかく多額のリフォーム代金を支払ったのに何カ月も入居者が決まらない・・・
そんなお話をよく聞きます！
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よく勉強会でもお話ししていますが、
単身向けの場合は、
・どの世代を対象にするのか？(学生が良いのか社会人なのか高齢者が良いのか？)
・メインは男女どちらか？

ファミリー向けの多くは、
・子供中心
・DINKS
・駅からの距離か環境重視か
・車が必要なエリアか？

このようなことを考えると思いますが、多くの人は自分が住んでもらいたい人を
ターゲットにしているということではないでしょうか？


ターゲットに選ぶのは勝手ですが、
空室を気に入ってくれて入居してもらわないと商売が成立しません。
どちらかというと、自分が住んで欲しい人と思うのではなく、
既存どんな入居者さまに選ばれているのか？
これが一番のヒントだと思います！
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ターゲティングは部屋ではなくまずは建物全体で考えるべきことです！
　
ターゲティングの方法はたくさんありますが、私の場合、
・立地(駅距離・駐車場・バイク置き場など)
・規模、既存入居者属性
・周辺施設(企業・大学など)
・どんな人が入居したら便利なのか
・どんな家賃のニーズがあるのか
などを調査、ヒアリングしてリフォームとセットで考えます！

特に過去に３か月以上空室が続いた場合、何がいけなかったのか？
・学生ターゲットの場合は４月になるとあるある
・法人対象の場合も同様

時期によってもターゲットが異なることも理解しておく必要がありますね、、、
残念ながら過去の結果から考えることが中心となりますので一朝一夕で正解を導き出すのは難しいかもしれません。
管理会社や多くの入居者さまを集客して募集している会社の複数の意見を参考にすることが
近道ではないでしょうか、、、

参考まで、私が保有していたり管理している単身向け物件は
・１階は男性、もしくは陽当たりにより高齢者
・駅近(５分以内)は女性、SOHO(サロンなど含む)
・駅遠い場合は玄関にロードバイク、中型以上の屋根付きバイク置場など
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40平米くらいの物件は基本、
・30-40代単身
・単身赴任
・SOHO
・お子様不可

ファミリー向けはターゲティングが一番難しく感じます！
・環境、学区、買物、車、駐輪場、駅距離、動線、家具、子供数など
考えただけでも入口がたくさんあります・・・

「ペルソナ」という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、
私は１棟の建物で複数のターゲティングをしています！

いずれにしても、
『当該物件に住まなければならない理由は何か？』
これを考えると「ターゲット」が見えてくるのではないでしょうか・・・